[法学] 〈基于债之关系占有权的相对性及物权化〉

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〈基于债之关系占有权的相对性及物权化〉,页72-130

注意:本篇论文,结论部分即将主要观点都已经陈述完毕,主文部份多为举例说明,包括法条、判例和判决等,有助理解。

1. 问题提出:
(1)关于不动产的买卖契约:
a. 甲出售某地给乙,已办理所有权移转登记,但未交付时,乙得否对甲主张所有物返还请求权?
b. 甲出售某地给乙并完成交付,但未办理所有权移转登记,而乙之移转登记请求权罹于时效时,甲得否对乙请求返还该不动产?
c. 甲出售某地给乙,乙转售与丙,丙转售与丁,皆先交付该地,但未移转所有权,甲得否向乙请求返还该地?又,当甲解除其与乙的买卖契约,是否有其它情形?
d. 甲售某屋给乙并完成交付,其后甲将该物出售于丙并办理所有权移转登记,并得否对乙请求返还其屋?
(2)关于租赁契约:
a. 甲出租某屋于乙,乙违法转租于丙,甲得否对丙主张返还该屋?
(3)关于使用借贷:
a. 甲借某屋于乙使用,其后甲将该屋所有权移转于丙,丙得否向乙请求返还其屋?

2. 买卖契约上的所有与占有的分离与结合(一):出卖人已办理所有权移转登记,但未交付:
(1)买受人的请求权与出卖人之占有权源:
a. 买受人得像出卖人请求履行给付义务,但买受人得否以已取得不动产所有权为理由,依民法第767条规定向出卖人请求返还其物?
b. 问题关键在于出卖人是否为无权占有。
(a)最高法院1981年二则判决,均采否定说。
i. 最高法院台上字第114号判决:“出卖人依买卖契约固应履行出卖人义务而交付房屋,但不因出卖房屋而成为无权占有,况被上诉人尚主张未经收清价款战不交屋为对抗,则买受人认出卖人无权占有,而本于物上请求权,诉请出卖人交屋,即非有据。”
ii. 最高法院台上字第212号判决:“物之出卖人固负有交付物于买受人之义务,但在未交付前继续占有买卖标的物,尚难指为无权占有,亦不因移转登记已完成而有异。”
(b)买卖当事人间的权利义务,应依买卖契约加以处理。出卖人已办理所有权移转登记,迄未交付其物,系属债务履行问题,其在交付前继续占有标的物,非属无权占有。惟出卖人在交付其物后,借故再行占有时,应构成无权占有,自不待言。
(c)出卖人已办理所有权移转登记,但未交付其物时,买受人对于出卖人仅有请求交付其物的债权,而无物上请求权,其主要的法律效果在于消灭时效。即买受人的债权请求权因15年间不行使而消灭(民法第125条)。买受人既无所有物返还请求权,按大法官会议释字第107号解释文内容,则“已登记不动产所有人之回复请求权,无第125条消灭时效规定之适用。”
(2)所有与占有之分离与结合
a. 所有与占有之分离,并非永久,于二种情形,所有与占有得再度结合:
(a)出卖人将标的物再行出卖于第三人并为交付。于此情形,第三人对出卖人固得以卖卖契约作为其占有的本权,但不得以之对抗其物之所有人,故前买受人(所有人)得向第三人主张所有物返还请求权。
(b)买受人将标的物所有权移转给第三人,该地三人(所有人)与出卖人无债之关系,故得向出卖人主张所有物返还请求权。第三人受让所有权究系基于买卖、赠与或互易,在所不问。

3. 买卖契约上的所有与占有的分离与结合(二):买受人占有其物,但未办理所有权移转登记:
(1)出卖人的请求权及买受人之占有权源:
a. 出卖人已交付不动产于买受人,但未办理所有权转登记时,买受人得请求出卖人履行移转其物所有权之给付义务。买受人此项请求权因15年间不行使而消灭者,出卖人得拒绝办理所有权移转登记(民法第144条第1项)。
b. 出买人得否依民法第767条规定请求买受人返还其占有的不动产,甚有争论。
(a)问题的关键在于是否为无权占有。应检讨的问题有二:
i. 买卖契约是否足以作为买受人占有买卖标的物的权源?
ii. 此项占有权源是否因买受人登记请求权罹于时效而受影响?
(b)1980年2月23日最高法院第四次民庭庭推总会讨论问题:“甲向乙购买土定并已付清价款,乙亦将土地交付甲管有,惟未办理所有权移转登记,嗣乙死亡,由其继承人丙、丁办妥继承登记。甲之所有权移转登记请求权,消灭时效完成后,丙、丁能否诉请甲交还占有之土地?”
i. 甲说:按第767条前段规定:“所有人对于无权占有其所有物者,得请求返还之。”甲占有之土地,系乙本于买卖之法律关系所交付,具有正当权源,所有人丙、丁(乙之继承人)不得请求返还土地。何况时效完成后,债务人仅得拒绝给付,而甲乙间之买卖关系依然存在,基于公平法则,丙、丁亦不得请求返还土地。
ii. 占有之具有排他性,系因占有人于占有物上,行使之权利,推定其适法有此权利,倘占有物已证明系他人所有,则占有人即无再对物之所有人行使排他权之余地。此就第943条与第767条对照观之自明。如丙、丁不得请求返还土地,则土地所有权与土地占有二者分离,丧失土地所有权之效能,故丙、丁得请求返还土地。
iii. 决议:采甲说。
(2)所有与占有之分离与结合
a. 出卖人将标的物所有权移转于第三人。
(a)最高法院1990年度法律座谈会的问题:“甲向以买受土地一笔,并已交清价款,乙亦已将土地交付甲占有,惟迄未办理移转登记,逾十五年后,乙将该笔土地又出卖丙,并已办毕所有权移转登记,则丙可否向甲主张无权占有,请求返还土地?”
i. 甲说:甲占有之土地系乙本于买卖之法律关系所交付,具有正当权源(参阅1980年2月23日第四次民事会议决议),原所有人乙不得请求甲返还土地,丙为土地之买受人仍应继受甲乙间之买卖权利义务关系,亦即不得请求假返还土地。
ii. 乙说:甲不得以其与原所有人乙间之买卖权利义务关系对抗丙,因丙已因登记取得土地之所有权,具有物权之效力,甲之占有土地仅具有债权之关系,依物权效力优于债权效力之原则,丙自得请求甲交付土地(1981年台上字第19号判决)。
iii. 第一厅研究意见认为:本题甲因买卖而占有、使用该土地,既未办理所有权移转登记,自难谓其已取得该土地之所有权。丙虽购买在后,但既已办毕所有权移转登记,自已取得该土地所有权,应受保护。甲虽可主张其占有之土地系基于买卖关系由乙所交付,具有正当权源,但此项理由仅得对抗乙,而不得对抗已因登记取得土地所有权之丙,丙自得本于所有权,请求甲返还土地。研讨结果采乙说,尚无不合。
(b)此案例之意义:
i. 涉及双重买卖,即占有买卖标第物之前买受人,不得以其与出卖人间之买卖,对已取得买卖标的物所有权之后买受人主张有权占有。
ii. 出卖人得将标的物所有权让与第三人,而终结所有与占有的分离。所有权让与之原因关系,不限于买卖,赠与或互易亦包括在内。
b. 买受人将标的物占有移转于第三人:
(a)问题在于第三人是否无权占有?
(b)涉及学说上的占有连锁理论。

4. 债之关系上的占有连锁:
(1)基本理论:基于债之关系而为占有的一方当事人,得向他方当事人主张有占有的正当权源。占有然将其占有移转于第三人时,该第三人得否主张有权占有,涉及三人关系。
(2)1982年台上字第3556号判决:“使用借贷为无偿契约,原属贷与人与使用人间之特定关系,除当事人另有特约外,自无移转其权利与第三人之可言,矧上诉人之未经贷与人同意,竟允许第三人使用,第三人自不得执以对抗贷与人,贷与人即得径行请求第三人返还借用物。”
(3)占有连锁,须具备三个要件:
a. 原占有人对所有人须有合法占有权源。
b. 第三人须自原占有人基于一定法律关系(尤其债之关系),取得占有的权利。
c. 需原占有人得将其直接占有移转与第三人。
(4)买卖契约:
a. 买受人移转占有与第三人:
(a)甲售A地予乙,业已交付,但未办理所有权移转登记,乙将该地转售予丙,并为交付。在此情形,丙之占有该地对甲(所有人)而言,应认为具有正当权源。因为:
i. 乙对甲有合法占有的权利。
ii. 丙系基于买卖关系自乙取得占有的权利。
iii. 乙系该地买受人,得将其占有移转与第三人。
准此而言,买受人乙将该地出租与丁时,丁对甲亦有合法占有权源。
(b)1973年法律座谈会提出问题:
i. “甲将土地卖与乙,业已点交,尚未办理移转登记,乙将之转卖与丙,丙又转卖与丁,建造房屋,嗣因乙未按期交付价款,经甲解除买卖契约后,乙丁为无权占有,提起拆屋还地之诉,是否有理由?”
(i)甲说:甲将土地卖与乙,但未办理所有权移转登记,且又合法解除买卖契约,该土地所有权仍属于甲,甲自得本于所有权之作用,请求占有土地之丁交还土地。
(ii)乙说:丁之占有土地,系基于丙、丁间买卖关系,此项关系,并不因甲、乙间卖卖契约之解除而当然消灭,故丁之占有土地,并非无权占有,甲之请求不应准许。
(iii)研讨结果:采甲说。
ii. 研讨结果采甲说,实值赞同。因为在此情形,中间人(乙)的卖卖契约因被解除而消灭,对于买受人失其占有的权利,不得将其占有移转于第三人,故此买受人不能主张其系有权占有,反之,若卖卖契约未被解除,则丁有占有的权源。
b. 出卖人移转占有于第三人
(a)甲出卖某地与乙,业已办理所有权移转登记,但未交付。在此情形,乙不能以甲系无权占有而主张所有物返还请求权。
(b)设甲其后将该地出卖(或出租)与丙,并为交付时,丙占有该地,对乙而言,应无正当权源,因为甲既已将该土地出售于乙,并由以取得其所有权,甲不得再将该地之占有移转于第三人。
(5)租赁关系:
a. 合法转租:
(a)承租人经出租人承诺时,得将租赁物转租他人。租赁物为房屋者,除有反对之约定外,承租人得将一部分转租于他人(民法第43条第1项)。
(b)在此二种情形,次承租人占有租赁物,对于出租人有正当权源。
b. 违法转租:
(a)原租约及转租契约均属无效。
i. 1954年台上字第868号判例:“承租人非经出租人承诺,不得将租赁物转租于他人,如系租用耕地,则承租人纵经出租人承诺,城不得将耕地全部或一部转租于他人。又承租人应自任耕作,并不得将耕地全部或一部转租于他人,承租人违反前项规定时,原定租约无效。”
ii. 须注意者,民法第443条第1项,非禁止规定,其转租契约仍属有效,仅承租人得终止契约而已。
(b)原租约其转租契约均属有效。
i. 出租之标的物非属耕地(例如房屋)时,承租人未经出租人承诺而为转租时,其转租契约仍为有效。在此情形,次承租人之占有租赁物,对出租人是否有正当权源,甚有争论。
ii. 1955年7月26日民刑庭总会会议:民一庭提案:“承租人未得出租人承诺,擅将其所租出租人所有之基地,转租于第三人,现该基地系由第三人占有使用,出租人在未终止租赁契约以前,得否径向第三人请求返还该基地?”决议认为:“承租人未得出租人承诺,擅将其所租出租人所有之基地,转租于第三人,现该基地系由第三人占有使用,出租人为终止租赁契约以前,不能径向第三人请求返还。”
iii. 史尚宽的见解:民法系以违法之转租为出租人终止契约之原因,次承租人因转租取得之占有,对于出租人不径为违法。在主租赁契约终止前,次承租人之占有,系认为适法,次承租人对于出租人之关系,居于承租人履行辅助人之地位,从而出租人在终止主租赁契约前,不得直接对次承租人请求占有使用收益之停止。不终止契约,亦不得请求返还租赁物于己。
iv. 王泽鉴的见解:
(i)承租人违法转租时,在出租人中只租约前,原租约及转租契约均有效存在,但似不能因此而认为第三人(次承租人)对出租人(所有人)有占有的权源。承租人未得出租人允许,而将租赁物转租他人,移转其占有,既为法所不许,应不能认为次承租人对出租人有正当占有之权源。债之关系具相对性,二个租赁契约(债之关系)的存在,尚不足使次承租人对出租人取得占有的权利,尚须以承租 人有转租的权利,得将其占有移转于第三人为要件。
(ii)以次承租人为承租人之履行辅助人,作为出租人不得向次承租人请求返还其物之理由,似值商榷。次承租人不适承租人之履行辅助人(民法第224条),也不适占有辅助人(民法第942条),而市直接占有人,承租人为间接占有人。次承租人基于承租人与出租人间之债之关系,主张对出租人(所有人)有占有权,须以承租人有转租之权利为必要。
(iii)据上所述,次承租人对出租人无占有之权利。出租人如何主张其权利,应视其是否终止原租赁契约而定。出租人终止原租赁契约时,得向次承租人请求返还租赁物于自己;出租人未终止原租赁契约时,仅得请求次承租人将租赁物返还于承租人。

5. 物权的绝对性:
(1)物权系直接支配物,直接享受其利益,并排除他人之干涉。
(2)物权之本质在于将特定物归属于特定之主体,具有排他的保护绝对性。
(3)甲有某地,设定典权与乙,典权为物权,关于其保护之绝对性,分四点言之:
a. 甲(出典人)将该地所有权(典权)让与丙时,乙对于丙仍有同一之权利(民法第918条),并享有占有之本权,丙对以不得主张所有物返还请求权。
b. 甲的债权人对典物为强制执行时,乙得依《强制执行法》第15条规定,提起异议之诉。
c. 甲破产时,乙之典权不因此而受影响。
d. 甲就该地再设定物权(例如抵押权)时,典权不因此而受影响。
e. 第三人侵害典物时,典权人因权利受侵害,得依第184条第1项前段规定请求损害赔偿。

6. 债权的相对性:
(1)二重买卖:
a. 甲先卖某地给乙,并为交付,其后甲再将该地出卖与丙,并即办理所有权移转登记。在此情形,丙得对乙主张所有物返还请求权,乙得依其与甲的买卖契约占有该地,但不能以此债之关系对丙主张有合法占有权源,应负返还其物之义务。前买受人乙仅能依债务不履行规定向甲请求损害赔偿。
b. 1982年台上字第1584号判决:“物之出卖人固有使买受人取得该物所有权之义务。惟买卖契约成立后,出卖人为二重买卖,并已将该物所有权移转于后之买受人者,移转该物所有权于原买受人之义务,即属给付不能,原买受人对于出卖人仅得请求赔偿损害,不得请求移转该物所有权之行为。”
(2)出卖人的债权人为强制执行
a. 甲出卖某地与乙,业已交付,但未办理所有权登记。设有丙误以该地为其债务人所有,而为强制执行时,乙得以占有受侵害为由,提起第三人异议之诉。出卖人的债权人对该地为强制执行时,买受人得否本其基于债之关系之占有权,而提起异议之诉?
b. 对此问题,实务上采否定说。
(a)1955年台上字第721号判例:“强制执行法第15条所谓执行标的物有足以排除强制之权利系指对于执行标的物有所有权、典权、留置权、质权存在之一者而言,占有,依第940条之规定,不过对于物有事实上管领之力,自不包括在内。”
(b)1981年台上字第19号判决:“系争房屋既经法院标卖,由被上诉人标到,并办毕所有权移转登记,上诉人自不得以其与原所有人之间买卖义务关系,对抗被上诉人,上诉人继续占有系争房屋,对于被上诉人而言,不认有合法之权源。”
c. 基于债之关系的占有,不足以排除出卖人的债权人对标的物为强制执行,拍定人于取得所有权后,得依第767条规定向占有其物的买受人请求返还其物。
(3)出卖人破产:出卖人将不动产交付于买受人后,于办理所有权移转登记前,出卖人破产时,因该物所有权尚属于出卖人,破产管理人得将之归属于破产财产。买受人虽基于买卖契约占有不动产,仍不得对抗破产财团而主张取回权,仅得乙债权人地位加入破产程序,参与分配。
(4)设定物权:出卖人将不动产交付买受人,于办理所有权移转登记前,仍得就该不动产设定抵押权或地上权等。其后买受人取得该物的所有权时,抵押权不因此而受影响。
(5)侵权行为法之保护
a. 买受人占有买卖标的物,而受不法侵害者,得依民法第962条规定行使占有人之物上请求权,即其占有被侵夺者,得请求返还占有物;占有被妨害者,得请求除处其妨害;占有有被妨害之虞者,得请求防止其妨害。
b. 有争论者,买受人因其占有被侵害而受有损害者,得否依第184条第1项前段规定请求损害赔偿?
(a)占有系对物之事实上管领力(民法第940条),而非权利,则应受民法第184条第1项前段规定之保护。
(b)甲向乙购屋,已受让其占有,从事营业,丙因故意或过失侵害甲的占有时,甲得以权利受侵害请求损害赔偿。

7. 债之关系的物权化:
(1)债之关系的物权化,系法律为保护债权人之利益,设有特别规定,使债权物权化,亦即使相对性的债权也具有若干程度的物权绝对性,以对抗第三人。
(2)租赁权之物权化
a. 民法之规定:
(a)民法第425条规定,“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人仍继续存在。”
(b)民法第426条规定,“出租人就租赁物设定物权,致妨碍承租人之使用收益者,准用前条之规定。”
b. 租赁权具备一定要件时,法律即赋予物权的效力,对抗第三人,主要理由有二:
(a)租赁物在交付前,承租人尚无保护的必要。
(b)租赁物在交付前,受让人原则上尚无从知悉租赁权存在的事实,租赁物的占有具有公示功能。
c. 租赁物所有权的让与:租赁契约对受让人仍继续存在,受让人当然继承出租人行使或负担由租赁契约所生之权利或义务。原出租人不得自行终止租约,请求承租人返还租赁物。
d. 设定物权:所有人对租赁物设定抵押权或地上权,系由地上权人继受出租人的地位,而为新出租人。
e. 对租赁物之强制执行:承租人不得对出租人的债权人拍卖不动产时提起第三人异议之诉,但租赁契约对于取得租赁物所有权的拍定人仍继续存在。
f. 侵权行为法的保护:
(a)租赁权虽具备一定程度的物权效力,但本身仍属债权,非属民法第184条第1项前段所言的权利。
(b)承租人的占有被侵害时,因其占有具有正当权源,则得依民法第184条第1项前段规定请求损害赔偿。
g. 民法第425条为保护承租人,特明定出租人让与租赁物所有权时,其租赁关系应移转于受让人。承租人之租赁权犹如存在于租赁物上的物权,受让人应受其拘束,故称为租赁权之物权化。租赁权不能在土地登记簿上为登记,故受让人之善意信赖登记簿不受保护。出卖人未能除去租赁权者,就此权利瑕疵,鹰队买受人依债务不履行之规定负责。
(3)预告登记
a. 《土地法》第79条之1规定:
“声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:
一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。
二、土地权利内容或次序变更之请求权。
前项预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效。
预告登记对因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力。”
b. 预告登记系以物权之设定、移转为目的之请求权所为之准备登记。为预防土地权利人的其它处分,危害债权人请求权的实现,故特设预告登记制度,以保护债权人。
c. 预告登记后,登记名义人就其土地所为的处分,得否登记,《土地法》未设明文,解释上应加以肯定之。
(a)因为预告登记仅在使其处分对于所登记的请求权有妨碍者无效,并非在排除此项处分的登记。
(b)就概念而言,唯有在登记之后,始发生其处分对于所登记之请求权有妨碍者无效之问题。此处登记名义人之处分无效,乃相对无效,非绝对无效,具有双重性:
i. 就当事人言,仅对登记请求权人无效,对其他人仍有效。
ii. 就内容言,仅在其妨碍之范围内无效。
d. 物权化的程度:
(a)标的物所有权之让与:甲向乙购地,为所有权移转请求权之预告登记。其后乙将该地出售于丙,并办毕所有权移转登记。在此情形,甲得在乙办理所有权移转登记时,主张乙之处分(移转土地权之物权行为),对其无效,并向丙请求涂销所有权移转登记。若该地由丙占有时,甲于办理所有权登记后,得向丙请求返还其物。
(b)设定物权:甲向乙购地,位所有权移转请求权之预告登记。其后,乙就该地为丙设定抵押权。在此情形,甲向乙请求办理所有权移转登记后,得主张以之处分(抵押权之设定),对其无效,对丙请求涂销抵押权登记。
(c)土地所有权人的债权人为强制执行:土地所有人之债权人对经预告登记之土地为强制执行时,其效力如何?
i. 德国民法第883条第2项规定:“在预告登记后,就土地或权利所为之处分,致使请求权罹于无效或妨害者,于此限度内,其处分不生效力。依强制执行、或假扣押之实施、或由破产管理人所为之处分亦同。”
ii. 《土地法》第79条之1第3项规定,预告登记对于因征收、法院判决、或强制执行而为新登记,无排除之效力。
iii. 二重买卖之后买受人就其移转请求权,取得法院确定判决或其它执行名义,而对不动产为强制执行时,依《土地法》第79条之1第3项规定之文义观之,为预告登记之前买受人似亦不得排除之,惟此违反预告登记之目的,故应对《土地法》第79条之1第3项预告登记不排除强制执行之规定做“目的性现缩”,认为后买受人请求移转买卖标的物所有权而为强制执行者,不在该条第3项限制之内。
(d)买卖预告登记与租赁权:甲出卖某地与乙,为预告登记后,甲将该屋出租与丙并交付之。乙于办理登记取得该屋所有权后,丙得否主张其租赁关系对乙仍继续存在?
i. 有的学说认为,应适用德国民法第883条第2项规定,使租赁关系对乙不生效力。
ii. 德国联邦法院强调保护承租人之原则,认为德国民法第571条买卖不破租赁之规定,应优先预告登记。
iii. 台湾判例学说甚少论及此问题,解释上宜认为租赁关系仍继续存在,以贯彻第425条保护承租人之立法目的。

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