[法律] 不动产物权不以登记为准?

“娃娃户主”名下的房产被认定为家庭共有财产

“5岁时爸爸妈妈买了套房子登记在我的名下,现在由于父母欠别人的钱,房子要被查封和执行,可是这房子是我的,为什么也要被执行呢?”近日,浙江省海盐县人民法院开庭审理了当事人潘某提出的所有权确认纠纷案件,最终法院经过综合考察,认定该房屋属家庭共有财产。

潘某出生于1990年,到了1995年也就是潘某5岁的时候,取得了座落于海盐县武原镇西南河滩处住宅一套及辅助房车库一个,这些房产作为不动产在登记机关的登记簿上及登记机关颁发的不动产权属证书上均记载为潘某个人所有的财产,并无其他共有人的存在。

可是如今因为潘某的父母与孙某有债务关系,而孙某申请海盐县人民法院对潘某名下的房产进行执行。潘某感到困惑,“虽然我取得那些房产的时候才5岁,还是未成年人,没有购买能力,但法律完全许可未成年人获得并拥有合法财产的呀!”

然而与潘某父母有着债务关系的孙某却认为,这套房屋于1995年登记在潘某名下,但当时潘某年仅5岁,并没有经济能力购买这套房子,是潘某的父母出钱购买,并且潘某父母的户口也是在这套房屋名下,潘某声称取得该房屋无合法依据,该房屋应属家庭共同财产。当年,房屋权属登记机关将该房屋登记在潘某名下,但实际所有权人与登记的所有权人不一致,所以其实登记机关的登记存在瑕疵。

“当时买房子的时候,潘某只有5岁,钱是她父母提供的,他父母不登记为共有人,只登记为无民事行为能力人,所以这个房子不应该归潘某个人所有。”孙某如此表示。

本案争议焦点在于,双方当事人对该房屋的实际所有权归属有异议。海盐法院经审理认为,房屋所有权的真实状况并不能直接根据不动产登记簿及房屋权属证书进行认定,还应结合实际的出资情况等进行综合认定。

本案中,虽涉案房屋登记在潘某一人名下,但1995年登记时潘某年仅5周岁,应无经济能力购买房屋。根据潘某有关购房款来源于其父母和祖父母赠与的陈述,在其未提供任何证据证明赠与事实的前提下,法院认定该房屋的实际出资人并非潘某一人同时,在该房屋登记在潘某名下后,其与父母一直共同生活居住在该房屋内。因此,海盐法院认为涉案房屋所有权及相应的土地使用权应属潘某及其父亲、母亲共同所有,属家庭共有财产。因此,潘某的诉讼请求海盐法院无法予以支持。

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一、本案疑义

本案法院见解出现多处问题。

1 和《物权法》第16条第1款规定相矛盾。

法院认为,不动产登记簿和房屋权属证明,不能直接证明房屋所有权之归属,应集合实际出资强况进行综合认定。此一见解与《物权法》规定发生矛盾。

《物权法》第 9 条第 1 款,"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记後,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。"此为"物权公示原则",目的在宣示不动产物权之归属,以免他人在交易过程中受到损害。为达成该目的,因此需将登记行为作为不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件。换言之,不动产物权权利的变化,必须经过登记後方发生效力,未经登记者不生效力。

本案当事人潘某之父母於其五岁时,为其购置系争房屋,向不动产登记机关履行登记手续,并登记於不动产登记簿上,业已完成登记行为,该不动产物权归属於潘某应无疑义。

唯此时法院考量,潘某取得系争不动产物权时年仅五岁,并无经济能力,"不能直接根据不动产登记簿及房屋权属证书进行认定"潘某为该不动产所有权人,"还应结合实际的出资情况等进行综合认定。"

法院这种见解,与《物权法》第 16 条规定"不动产登记簿是物权归属和内容的根据"大相迳庭。不论此举为"造法"或"扩张解释",都已超出《物权法》第 16 条第 1 款规定范围,且对"物权公示原则"造成一定程度的破坏。其结果,一方面减损不动产物权登记簿之法律效力,使《物权法》第 16 条第 1 款规定流於具文,另一方面也降低"物权公示原则"对第三人的保护,增加其在不动产物权交易中为确认物权归属而付出的交易成本。

2. 未采"推定"赠与。

其次,法院认为潘某父母为其购置房屋之举,"在其未提供任何证据证明赠与事实的前提下,法院认定该房屋的实际出资人并非潘某一人"。这种推论问题在於,当没有证据证明为"赠与",还是可以"推定"赠与,而非迳行认定"该房屋的实际出资人并非潘某一人"。

不采"推定"方式,即无法解释《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第 7 条中有关他人不得以行为人无民事行为能力主张其接受赠与之行为无效之规定。

而且法院主张中最大瑕疵在於,一位年仅五岁未成年且无经济能力之人,又怎能归为"出资人之一"呢?二者间的推论关系,令人费解。

3.  按份共有或共同共有?

法院认为系争房屋所有权和相应的土地使用权属家庭共有财产,为潘某与其父母所共同所有。《物权法》第 93 条规定,"共有包括按份共有和共同共有"。本案中的"共有"是"按份共有"还是"共同共有"?

然而不论是"按份共有"还是"共同共有"都会发生问题。

依《物权法》第 94 条"按份共有"规定,"按份共有"人对共有的不动产按其份额享有所有权。法院已经认定潘某时年五岁且无经济能力,因此潘某之不动产所有权的"份额"理论上应为"0"。对不动产所有权无"份额"时,即非为"按份共有"人。若法院认定潘某为"按份共有"人,逻辑上之归谬法即能证明其误。

按《物权法》第 95 条"共同共有"规定,"共同共有"人对共有的不动产共同享有所有权。法院在认定潘某为"共同共有"人时,若同意本案当事人孙某对其不动产的执行时,等於变相的侵害潘某的所有权。更不用说仍然无法解释潘某不享有该不动产所有权之问题。

这或许是法院为什麽认定时年五岁的潘某为"出资人"之一的原因。

因为法院必须按孙某要求对该不动产进行执行,但问题在於该不动产的所有权人登记为潘某。所以首先必须否定不动产登记簿的法律效力,如此才能将潘某父母认定为该不动产之所有人。但问题是法院无法直接否定不动产登记簿的法律效力,只好不顾法律规定而认定不动产登记簿并非确认不动产物权的唯一依据。而为了与不动产登记簿相符合,就以潘某时年仅五岁无经济能力为由,将潘某父母增列为该不动产之"共有"人。这时又面对潘某所有之房屋是否为父母"赠与"的问题,为了否认"赠与",所以只好认定年仅五岁无经济能力的潘某亦为该不动产出资人之一了。

但是其间仍有许多问题无法解释清楚。例如,当认定潘某无经济能力前提下,不管其为"按份共有"人或"共同共有"人时,如何解释其享有该房屋之所有权并非源自其父母之"赠与"?对此法院则无视之。

二、解决方法

首先需肯定潘某父母与潘某之间的房屋赠与关系。按目前有关法律规定,近亲属间"无偿赠与"既属合法行为,故潘某於五岁时接受其父母之"赠与",应为合理之解释。

其次,需厘清潘某父母与孙某的债权债务关系的发生时间,以及潘某受赠该房屋之时间,二者是否过於接近或接近到足以令人怀疑潘某父母利用赠与逃避债务。若二者有一定的差距,且潘某父母赠屋当时的偿债能力,综合考量後不足以产生此怀疑时,应当肯定潘某为该房屋所有权人。

当该赠与行为确有逃避债务之疑时,应由孙某循《合同法》与《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》有关"代位权"规定,以侵害其债权为由诉请撤销该赠与。

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